“我是支持調控的，不調控的話這個行業沒辦法幹了，不調控的話房價和地價都要上天了。”2020年業績會上，許久沒有在公開場合發聲的融創中國董事會主席孫宏斌，在談及調控時堅定地表了態，“不調控對誰都沒好處。”

3月12日，融創中國發布了2020年年報，去年全年，融創營業收入2305.9億元，同比增36.2%；歸母淨利潤創出歷史新高，36.9%。

對於房企來説，去年一年過得並不容易。

監管在下半年發佈了三道紅線的融資新規，讓房企降負債的步伐被迫提速，融創尤其如此，三個指標都超標，在頭部房企中極為顯眼。

根據最新的數字，截至報告期末，融創淨負債率約為96.0%，比去年年底下降了約76.3個百分點，非受限現金短債比約為1.08，這兩項已經達標。儘管已經較去年年底下降約5.6個百分點。

“三條紅線以後就不用擔心我的負債率了。”孫宏斌説。

3月11日，孫宏斌在2020融創業績發佈會上

2020年，一向以“併購王”之稱向前衝的孫宏斌接盤的次數大大減少，他退出了追逐數年的金科股權爭奪，頻繁出售旗下資產，在土地市場也謹慎很多，甚至還把之前看不上的物業送進港交所。

或許是得益於這樣的收手，融創才得以從危險的資金遊戲中，迅速回撤。

“我們不是很在乎銷售額”

數學法則中，逢十進一，2020年是融創上市的第十年，到了該進位的時候，孫宏斌對外宣稱放棄對規模的執念。

去年的這個時候，孫宏斌在投資者業績會上説：“我們不是很在乎銷售額”。

去年年初是孫宏斌最樂觀的時候，那時候他認為這個目標“很輕鬆”，顯然他沒能充分估計到房地產行業在一年內的風雲變化。“這麼調控加上疫情，少賣200億，沒有必要弄到6000億。”

雖然整體沒有達到預期，但融創卻在12個城市銷售金額排名第一、20個城市年銷售超百億。在克而瑞去年大浙江銷售權益榜上，融創是第三，此外還有25個城市銷售排在前五，55個城市進到前十。

孫宏斌認為銷售並沒有挑戰，2021年融創的目標是不低於6400億。但貝殼研究院分析，“在多變的行業中，仍存在一定的挑戰。”

拿地的進與退

上半年土地市場大熱的時候，融創大多時候是旁觀者，投資力度同比下降了64%，大部分集中在一二線城市。

經過這一輪調控，一二線的重點城市，重新成為頭部房企的安全邊際，對於融創來説，截至去年年底，大約有78%的土儲位於一、二線城市。

受迫於降負債的壓力，去年融創確實在土地市場收斂了很多。機構發佈的去年房企拿地榜單中，融創拿地排在第15位，比2019年下降了超過30%。

這種趨勢在今年的前兩個月突然逆轉。

今年2月，上海宅地的首次競拍中，普陀內中環一幅純宅地溢價率被推到了36%，經過300多輪競價被融創和建發聯合拿下。緊接着，被約談的消息就傳了出來，其中監管説了一句非常有力的話，“做好充分的思想準備，合理調整預期。”

那塊地最終的樓面價是8.43萬元/㎡，市場猜測新房單價至少在12萬，而約談時周邊商品住宅銷售均價大約是9.6萬/㎡。

“我們要看好哪裏購買力最強，熱錢到哪裏，不能看這次拿地比別人比上次貴多少。”發佈會上孫宏斌的這句話不知道是否可以看作是對土地市場類似操作的解釋，但是今年前兩月融創在拿地方面，確實一改去年的謹慎。

據媒體不完全統計，2月融創在公開市場拿地的成交金額將近180億，遠高於去年同期。另據中指研究院數據，今年前兩月融創中國以拿地金額144億元位居排行榜第五。

有人説，孫宏斌又回來了。

“併購王”的得與失

今天融創的地位，是孫宏斌一路“買”來的。

從2015年的735億銷售額開始，融創以近乎每年翻倍的規模，做到了2019年的5562億，排名第四。

2014-2019年，融創大大小小的併購差不多有10起，尤其是那兩次“重磅炸彈”：2017年花了400多億從萬達手裏接過13個文旅城，以及150億援馳賈躍亭的樂視。

大家都在問孫宏斌，這麼一直買，哪來的錢？

孫宏斌的解釋是，賣出來的，“8年加起來花了2000億，但賣了2萬億的貨值。”

用低價購買優質資產然後加價賣掉，這可以當作孫宏斌這麼多年在地產行業迅速崛起的簡單總結。他算過一筆賬，付了萬達438億，3年裏融創賣了1600億，一部分是工程款，一部分是收回來的款項。

同時，收併購帶來了大量的土儲，成為融創“糧倉”的重要組成部分。

有得就有失。

2016年－2018年，融創的負債一路攀升，2018年全年資產負債率接近90%。到了2019年末，借貸總額同比增長了接近40%。一年到期的短期負債大約1357億元，佔借貸總額的42.10%；而此時融創手裏只有大約1257億現金，其中非受制性現金更是隻有大約779億元，要還的債是手裏現金的將近兩倍。

那是外界最擔心融創的時段。

而今，在孫宏斌看來，負債的問題已經解決了，還對行業顯示出極大的樂觀。

“這個行業太好了”，他説，“有機會還會收併購”。

這位“併購王”，雖然經過了短暫的沉寂，但現在看來似乎並未走遠。